El índice favorecedor del diseño. Influencia del diseño de los sectores en el igualatorio reparto de cargas y beneficios en el suelo urbanizable

Resumen

Se analizan 20 Planes Generales aprobados en la Comunidad de Madrid y se comprueba que el valor obtenido es, en algunos casos el doble y en otros incluso negativo, respecto al aprovechamiento medio o tipo fijado por la ley del Suelo. Esta desviación puede ser cuantificada mediante el denominado "índice favorecedor del diseño". Este índice resulta de considerar el índice de aprovechamiento del sector, el coste de urbanización neto y los costes de ejecución de la actuación considerada, en comparación con los valores medios del suelo urbanizable.

Se propone un método para el cálculo del aprovechamiento tipo, basándose en los valores reales de repercusión del suelo de los distintos usos, asociándolos a los valores catastrales y fiscales. Las valoraciones deben ser actualizables en el tiempo, para lo cual el proceso de cálculo se divide en dos fases. La primera por el Plan General al fijar el aprovechamiento tipo. La segunda, con valores actualizados, cuando se aplica este aprovechamiento tipo para su ejecución. El momento recomendado para esta segunda fase es el del Plan Parcial en el caso de tratarse de suelo urbanizable.


Abstract:
This paper is focussed on the evaluation of the "profitable buildability" actually obtained in the development of a Master Plan and its comparison with the theorethical rate set in it. Twenty Master Plans in the Madrid Region are analyzed, concluding the existence of substantial differences between the actual and the theorethical "profitable buildability rate". Developments doubling the theorethical rate and others below it are detected.

This deviation can be quantified using the "design favouring index", a rate built by the sector profitable buildability rate, the urbanization net cost and the building cost of a promotion, compared with the medium rates for the "suitable for development" land. A method for the calculation of the "profitable buildability type", based on land actual values, the calculation process is divided in two phases. In the first one, the Master Plan set the rate for the "profitable buildability type". In the second one, it actualizes the value rates, when developing the Master Plan through partial plans and through other planning instruments.