La producción de suelo urbanizado como objetivo de la actuación urbanística

Resumen

Índice

1. Introducción: el caso valenciano
2. La LRAU y la dinámica inmobiliaria.
3. Balance de la LRAU.
4. Caso de estudio: la ciudad de Valencia.
5. Conclusiones: luces y sombras.

Resumen

Este artículo analiza la experiencia de aplicación de la legislación urbanística vigente en la Comunidad Autónoma Valenciana desde 1994, centrándose en los resultados obtenidos hasta la fecha y en el estudio del caso de la ciudad de Valencia. Los principales resultados incluyen: (i) el aumento vertiginoso del suelo en proceso de urbanización; (ii) la modificación de la estructura de la promoción inmobiliaria, que supone un incremento de la promoción privada con respecto a la pública; (iii) los efectos ambiguos sobre el incremento de la competencia, junto con los efectos positivos en la reducción de inversiones iniciales en la adquisición de los suelos; (iv) los problemas derivados del modo de fijación de la retribución del urbanizador, que parece actuar en una posición de fuerza; (v) la reducción de los costes medios de urbanización, aunque no parece que ello repercuta en una reducción de los precios; (vi) la escasa calidad del espacio urbano generado, Las conclusiones apuntan algunos problemas, entre los que se incluyen la posibilidad de consolidación de un mercado oligopólico, el hecho de que los precios no hayan bajado y la competencia sea escasa, la discrecionalidad en la adjudicación, o la pérdida de capacidad de dirección de los procesos urbanísticos por parte de la administración.

Abstract

This article analyses the experience in the application of the town planning legislation in 0 force in the Autonomous Community of Valencia since 1994, focussing on the results obtained to date and on the study of the case of the city of Valencia. The main results include: (i) the exorbitant increase in the price of land in the process of urban development; (li) the changes in the structure of real estate promotion, to the advantage of private over public promotion; (iii) the ambiguous effects on increased competitiveness, together with the positive effects on the decrease in initial investments when acquiring land; (iv) problems arising from the way the fees of the town planner are established, the latter appearing to act from a position of power; (v) the decrease in mean town planning costs, although this does not appear to be reflected in a price decrease; (vi) the poor quality of the urban space produced. The conclusions point to several problems, including the possibility of the consolidation of an oligopolistic market, the fact that prices have not decreased and that there is little competition, the discretionary nature of contract awards, or the administration's loss of management capacity where town planning is concerned.